鲤城区火炬工业区改造升级的定位、策略与实施
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发布日期：[2021-02-24]
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一、发展定位火炬工业区产权成分混杂，厂房较为集中。鉴于鲤城区将来产业发展方向和城市布局，火炬工业区适合采取保留改造方式，加大产城融合力度，推动产业“优二进三”，全力打造成为“互联网＋智慧型工业区为主的综合功能区”，逐步向政府管理信息化工业区发展。功能上重点发展研发孵化、企业服务、产品展示等生产性服务功能；其次发展文化休闲、商业等生活性服务功能。
二、 规划策略
1.产业升级策略依据泉州“十三五”规划纲要及由“泉州制造”向“泉州智造”的转变要求。一是按照全市产业发展布局要求，火炬工业区以发展都市型产业为主，主要承担产业更新（如为产业服务、为内容服务）、生产研发、新兴产业、城市服务提升等功能，促进火炬工业区服务升级。二是实施“优二进三”。现阶段工业区重点实施“优二进三”“提二优二”的发展方式。“提二优二”指逐步升级部分优势产业，鼓励引入新兴产业或高新技术产业。火炬工业区内现有的鞋服制造、电子信息等都市型工业生产能力已达到相应规模，鲤城区政府应鼓励这些企业以围绕集约、集聚、集成为目标，积极培育新产品、运用新技术，满足多样化、个性化的市场需求。同时，火炬工业区应整合闲置存量空间，一要积极为核心企业提供场地服务；二要营造良好环境，运用当地优惠政策，吸引更多优质企业入驻。引导区内现有小规模批发零售业企业、小规模生产加工业企业、塑料制品等污染企业逐步退出。依托紧邻中心城区优势，重点引进电子商务企业入驻火炬工业区，建设火炬工业区文化创意及工业设计分园、淘宝城分园。
2.落实上位策略一是顺应鲤城区的城市发展方向，火炬工业区改造升级既要满足鲤城区向西南组团发展要求，又要承接中心组团特别是鲤城区老城区的功能外溢。二是通盘考量基础教育设施布局规划，探索一部分企业用地置换为教育用地、医疗服务用地，既能促进火炬工业区相关企业腾退，又能完善区内城市配套功能。为后期入驻新兴产业、高新技术企业员工子女教育及医疗提供保障。
3.用地／租用优化策略考虑火炬工业区未来互联网＋智慧型工业区为主的综合功能区的发展定位，结合火炬工业区企业生产和居民生活需求，工业区用地优化主要通过优化整合等方式，保障火炬工业区核心企业用地／租用为主，重视在核心企业周边200米范围进行用地／租用的整合，如在考虑嘉亨家化周边的闲置厂房整合，统一解决现有企业用地，同时也增加商务办公、居住空间等综合配套。以火炬工业区常兴路为轴线，以核心企业为分布点，将火炬工业区划分为产业升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）、临水改造区，对改造方向和控制内容提出指引。
（1）产业升级区：为2.5产业。采用“腾笼换鸟”的方式，整合现有资源，引入2.5产业以及其他现代服务业，在常兴路北段两侧建筑允许改造开发商业性办公楼，对接源和1916和淘宝城，以工业设计、研发创意企业为主。
（2）总部经济区＋战略新兴区：为保留的核心升级改造工业企业。在宝峰鞋业、嘉亨家化、鸿星尔克等核心企业周边，限制更新改造，由政府统一收储进行规划，保障现有核心企业用地／租用需求，同时，在边防医院及周边规划战略新兴区（含预留控制区），优先引导高新技术企业、新兴产业企业入驻，设立研发办公室或商业办公，并预留公共服务功能。
（3）临水改造区：可能的商业地产方向。常兴路南段与南环路交叉区域设立临水改造区，一是保留现有厂房及格局，适当发展金融保险、贸易咨询等企业入驻；二是在内河沿岸引导部分工业用地向居住、商业、办公用地置换，鼓励进行商业、办公等生态开发，兼顾居住配套，提升地块价值。
4.品质提升策略一是设施配套改造。沿常兴路、火炬街路两侧，拆除现有一部分腾退闲置企业建筑，根据产业升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）、临水改造区分区要求，增加孵化基地、公共服务中心、休闲娱乐中心等产业配套设施。二是道路交通改造。对园区内部道路重新规划，对客货流进行合理的分流。同时，施划交通标线，拆除沿路低矮建筑，修缮道路、完善修建绿化步道。三是建筑更新改造。对临时搭盖的简易结构及质量较差建筑予以拆除；对分布在常兴路、火炬街两侧的建筑进行合理改造；对分布常兴路、火炬街两侧等主要道路以外的质量较好建筑予以保留。四是景观提升改造。适当在产业升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）、临水改造区等增加的公共空间和休闲场所，提升整体街道景观水平。
三、规划实施
1.引入更新单元老旧工业区更新改造模式，主要有市场主导模式、政府主导模式、公－私－社区三向伙伴关系为向导的多目标综合性模式，改造方式，主要有拆除重建、保留改造、功能置换。根据对火炬工业区的调研考察，目前火炬工业区适合以政府主导模式为主、多目标综合性模式为辅的更新改造模式。近期适合以保留改造、功能置换并举，远期以拆除重建为主。具体划分为：产业升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）、临水改造区3个更新单元。
（1）产业升级更新单元：改造模式以政府引导＋企业自主改造为主，改造方式以厂房修缮为主、功能置换为辅，打造以生产性服务业为主的都市产业服务区。
（2）总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）：改造模式以政府主导围绕龙头企业，片区改造为主，改造方式采用改建和置换，打造核心企业总部及新兴产业办公区。
（3）临水改造区：改造模式以政府引导＋开发商改造为主，改造方式采用拆除重建，探索利用林渠景观完善工业区生活功能。
2.打造智慧平台引入1－2家具有园区信息化运营和园区改造经验的企业，建立火炬工业区网络公共服务智慧窗口：一是协助鲤城区政府，对火炬工业区改造前现有厂房进行数据采集和信息化管理，实施动态掌握企业入驻、外迁、闲置厂房占地及面积等一手数据，为鲤城区政府科学、合理地按照都市升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）及临水改造区规划改造，提供信息化支撑。二是与鲤城区政府信息门户、公共微信平台等网络资源建立信息化接口，协助鲤城区政府对火炬工业区改造过程进行实时网络宣传推广和各类媒体报道。三是协助鲤城区政府，按照都市升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）及临水改造区规划要求，开展招商引资、企业入驻、孵化培训、共享办公改造等各类功能服务。
3.有序逐步推进一是分区域推进———划定重点区域。鼓励和实施1－2个园中园、小微产业园发展改造，逐步提升现有园区的科创及研发比重，或对接战略性新兴产业，引导园区企业从工业经济向生产性服务经济转型。二是分时期推进———近期中期远期。实行分期建设，应考虑各期建设的成本控制和对区域的影响，形成稳妥起步、而后大步发展、最终稳健提升的低冲击分期方案。近期以淘汰低效产能和业态，腾挪宝贵发展空间，初步形成都市升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）及临水改造区格局；中期以火炬工业区改造升级目标为导向，形成完善的产业发展功能。远期以落实城市规划要求为导向，全面完成整个工业区更新改造。三是分项目推进———策划生成项目。围绕都市升级区、总部经济区＋战略新兴（含预留控制区）及临水改造区，策划生成建设项目，以项目为抓手逐层推进落实。